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有关强制售卖土地案件的调解常见问答 < 调解常见问答集

答8a 面对大业主申请强制售卖,调解如何保障小业主的权益得到合理补偿?

中立及专业的调解员的任务并非为当事人作出决定,而是协助当事人有系统地厘清争议事项,探讨本身论据的强弱,超越当前情况的局限,并促使当事人找出最为合适的解决途径。

在调解的过程里,调解员在保密的情况下协助当事人沟通,探讨各方所需和背后的原因,同时发掘符合彼此共同利益的方案,当中除了讨论单位价值外,还可以探讨其他方案,如「楼换楼、铺换铺」,或一些补助方案如协助业主在同区租用,或购买同类型单位等等。在专业的调解员协助下,当事人提出的创意方案可以层出不穷,内容甚至可以超越法院所能作出的命令及法律补救局限。

答8b 我只是一名小业主,大业主又怎会愿意跟我谈判?

当有争议的双方关系陷入低潮时,当事人很容易因为过往的印象,从而影响对事件的判断。接受过专门训练的调解员,善于打破谈判僵局,并能令各方专注于寻求解决方案。事实上,调解正是在第三者协助下的谈判,帮助当事人正面沟通达至双赢的局面;最后,更会以各方所达成的共识为当事人拟订书面协议,详细列明各方同意如何解决问题。

如经调解后各方未能达成任何协议,当事人可通过诉讼,把案件交由土地审裁处审理。在司法机构颁布的新实务指示下,审裁处如认为案情合适,会鼓励双方考虑采用调解。当审裁处在行使酌情权裁定讼费时,会考虑所有相关情况,包括诉讼任何一方是否在没有合理的解释下,拒绝参与调解。如审裁处认为当事人没有合理的解释而拒绝对方的调解要约,审裁处可能对拒绝调解的一方作出对其不利的讼费命令。审裁处在决定是否发出售卖令时, 有权把多数份数拥有人不参与或拒绝尝试调解一事纳入考虑之列。

答8c 作为大业主,调解是否能够速成收购小业主的业权?

调解的最终目标是言和而非对抗,公正和受过训练的调解员并非以规劝或施压作为手段,迫使任何一方让步。调解具有的深层意义,就是要找出一个能够符合双方需要的解决方案。

由于许多旧楼都涉及庞杂的利益和业权问题,在收购时因而容易引发争议,令事情变得复杂。借着调解,当事人无须把争议诉诸法庭,既省时又省钱,更可避免抗辩式的法庭诉讼及成为败诉一方的风险。相比于诉讼,调解的过程快捷得多,当事人因而可早日达成和解。由于当事人可自行作出决定和达成协议,因此会更愿意遵守协议的内容,大大减低提出上诉的机会。

此外,通过调解达成的和解协议条款可保密和不外泄。如果当事人的争议牵涉一些未披露的商议事项,调解可让当事人在保密及不受法庭程序的规限下,找出该等商议事项,以及达成较灵活和实际的独特解决方案,例如现金赔偿以外的安排,亦是法院所无法提供的。

答8d 就《土地(为重新发展而强制售卖)条例》的强拍案件之调解而发出的土地审裁处庭长指示生效之后,司法机构如何协助该类案件的当事人展开调解?

为利便各方当事人就民事案件寻求调解,司法机构已分别于土地审裁处成立建筑物管理调解统筹主任办事处以及湾仔政府大楼设立综合调解办事处。

上述就强拍案件之调解而发出的土地审裁处庭长指示生效之后,建筑物管理调解统筹主任办事处及综合调解办事处会为有意寻求调解的强拍案件的当事人,免费提供查询服务以及在综合调解办事处安排调解讲座,并会指出申请有关调解服务的途径,以协助该类案件的当事人寻求调解服务,藉此循更合乎经济效益、省时、令人满意的方式解决彼此的争议。

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